¿Cómo conseguir la licencia turística en Baleares?

 

Ya en 2021, constaba un registro de más de 400.000 plazas de alojamientos turísticos en las Islas Baleares. Las islas Pitiusas (Ibiza y Formentera) y las Gimnesias (Menorca y Mallorca) son tan bellas como demandadas y desde marzo de 2022, se suspendieron las nuevas solicitudes de licencias hasta que la autoridad mallorquina, en conjunto con los ayuntamientos de las islas, complete su revisión del turismo en las Islas Baleares. Sin embargo, algunos ayuntamientos aún emitirán un certificado que permite reservar su derecho a una licencia de turismo una vez que se haya completado la revisión.

La cantidad de alojamientos que comercializan y quieren llevar a cabo el alquiler vacacional en Baleares es tal, que se han desarrollado planes de intervención en ámbitos turísticos (PIAT) o planes territoriales insulares (PTI), pretenden, no solo frenar sino reevaluar los requisitos para reducir el número de plazas actualmente inscritas en los registros turísticos y las que están en bolsa desde 2022.

Si te interesa conocer más información de otras comunidades autónomas y los requisitos generales para trabajar el alquiler vacacional en España, puedes consultar este artículo de licencias de alquiler vacacional.

 

Ámbito de aplicación

La clasificación que determina la tipología de alojamiento turístico en las Islas Baleares viene condicionada por una serie de matices muy concretos que veremos a continuación, si bien la definición de la actividad es la común: existe estancia turística cuando alquiles la totalidad de tu vivienda por periodos de corta duración que no superen el mes, a cambio de un precio, comercializados en canales de oferta turística, en condiciones de uso inmediato, y aquí añadiremos el primer matiz, y no puedas demostrar una finalidad distinta a la turística, es decir hay que poder probar y justificar que no alquilas con fines turísticos, sino, se asumirá que es turístico, por lo que no podrás utilizar el alquiler de temporada como alternativa al alquiler turístico, como  se venía haciendo. 

Además habrá que tener especial cuidado con utilizar los términos “vacacional”, “turístico” o similares y con que los canales de distribución tampoco los contengan, puesto que en ese caso, se podría asumir que trabajas con estancias turísticas y se podría imponer una falta grave.

Ahora vamos a ver los dos grupos de alojamientos que se consideran para las estancias turísticas y por lo tanto, necesitarán una licencia turística para llevar a cabo la comercialización del alquiler vacacional:

• Los apartamentos turísticos se equiparan a los hoteles,  dado que se comercializan las unidades de alojamiento que componen el establecimiento. Desde el anexo III del Decreto 20/2015, de 17 de abril, se determina que las nuevas inscripciones deben tener una categoría mínima de tres llaves entre otros requisitos que los van a diferenciar de las estancias turísticas en viviendas (ETV)
• Estancias turísticas en viviendas (ETV). Dentro de las ETV veremos otra subclasificación que resulta muy importante puesto que los planes de sostenibilidad de las distintas islas, consideran a unas más aptas que otras para poder optar a la licencia, partiendo de la base que la actividad se lleva cabo dentro de los parámetros de los alojamientos turísticos y siempre y cuando:
  • No esté sometida a régimen de protección oficial o precio tasado
  • No esté en suelo rústico protegido
  • No haya recibido ninguna sanción grave o muy grave
  • No esté prohibido por la comunidad de propietarios
  • No se alquile por habitaciones

 

Las estancias turísticas en viviendas (ETV)

En primer lugar, has de saber que en Baleares no se pueden comercializar más de 3 viviendas para uso turístico por el mismo propietario y que solo pueden aspirar a ETV las que tengan al menos cinco años de antigüedad.
A continuación vamos a ver los tres tipos de alojamientos que se diferencian en el reglamento para ETV:

1. Se consideran viviendas unifamiliares las que están aisladas, que no compartan parcela con otras y las viviendas no sometidas al régimen de propiedad horizontal. La inscripción como ETV no caduca y puede ser comercializada todo el año.

B. Las viviendas plurifamiliares son las que, a grandes rasgos, comparten parcela con otra; adosados, edificios de pisos, así como las sometidas al régimen de propiedad horizontal. Su inscripción como ETV es renovable cada 5 años y también pueden comercializarse todo el año

C. Estancias en viviendas principales (alquiladas por el propietario), en las que el propietario está empadronado en la vivienda y es el único explotador. Estas licencias caducan en 5 años y son renovables. Son licencias explotadas solo por personas físicas y otro requisito es que solo se pueden comercializar dos meses al año, meses enteros pero no necesariamente consecutivos, de hecho, en muchos municipios, solo uno de los dos meses en que se alquile como alojamiento turístico, puede ser julio o agosto.

 

Normativa para licencias turísticas en Baleares

Actualmente, el Reglamento para regular las licencias para los alojamientos turísticos en Baleares es el Decreto ley 3/2022, de 11 de febrero, de medidas urgentes para la sostenibilidad y la circularidad del turismo de las Illes Balears.

En Formentera existe una normativa específica: Plan de calidad de Formentera, del Consejo Insular de Formentera, para las viviendas objeto de comercialización turística para el periodo 2019-2024.

 

Requisitos y obligaciones

Antes de comenzar el proceso de solicitud de la licencia para alquiler vacacional en Baleares o de la adquisición de plazas para ETV, hay que asegurarse de cumplir con todos los requisitos del reglamento balear y en primer lugar habrá que confirmar que la zona es apta para la comercialización turística.

Cada isla desarrolla su propio planeamiento urbanístico para definir sus zonas aptas. Se determinan según criterios ambientales, poblacionales, de ordenación del territorio y otros que correspondan al nivel de afluencia turística y equipamientos que puede asumir cada isla sin que suponga una repercusión importante en sus recursos, en su capacidad de gestión y en la calidad de vida de los habitantes. A esta clasificación se le ha denominado “Zonificación” y es distinta en Mallorca, Menorca, Formentera e Ibiza.

En las Islas Baleares, las plazas turísticas se compran, además de cumplir los requisitos de cada tipología, el número de plazas máximo permitido se reflejará en la cédula de habitabilidad, sin cédula no podrás comercializar turísticamente las plazas de una vivienda y será, en consecuencia, la cédula la que determine el número máximo de plazas que podrás adquirir para el alquiler turístico en baleares.
Es el Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT) el organismo al que has de dirigirte para adquirir las plazas turísticas. Para las viviendas unifamiliares y para las de modalidad de vivienda principal, se podrían adquirir las plazas de otras viviendas que se hayan dado de baja legalmente.

A continuación vamos a repasar algunos de los requisitos a tener en cuenta para poder optar a una licencia turística en Baleares, recordando que cada isla puede variar estos requisitos:

• Cédula de habitabilidad en vigor o el título de habitabilidad y el cual definirá el número de plazas a las que puede aspirar el explotador
• Que se encuentre en zona apta
• Antigüedad mínima de 5 años en los que ha podido ser residencia privada (licencia de obra, licencia de primera ocupación, etc)
• Sin sanciones urbanísticas graves o muy graves
• El mismo propietario no puede explotar más de 3 viviendas
• Certificado energético para las viviendas plurifamiliares, para las unifamiliares, lo dispuesto en el Plan de intervención (PIAT) o Plan territorial insular (PTL) aplicable
• Contar con sistema de control de consumos
• Contar con el equipamiento mínimo exigible
• Placa identificativa expuesta y visible
• Seguro de responsabilidad civil que cubra los daños corporales y materiales que puedan sufrir las personas usuarias durante su estancia, y también de la comunidad de propietarios. Por un importe mínimo de 300.000 euros, con una fianza máxima de 600 euros por siniestro.
• Teléfono 24 horas para el usuario de la vivienda y la comunidad de propietarios
• Para acciones de comercialización o publicidad, habrá que contar con el número de inscripción turística
• Tener hojas de reclamaciones disponibles
• Llevar a cabo el registro de viajeros
• Declarar los ingresos de la actividad en Hacienda. Aquí te dejo un enlacito para que lo tengas más fácil

 

¿Cuánto cuesta obtener una licencia turística en Baleares?

Además de los gastos asociados a la validación de la vivienda y otros, el título que otorga el derecho a explotar una vivienda turística oscila entre los siguientes importes:

• Alojamientos turísticos: 3500€
• Unifamiliares: 3500€
• Plurifamiliares: 875
• Viviendas habituales (2 meses al año) 291,67€

(**Tarifas correspondientes a 2018)

Las plazas cuya licencia se renueva cada 5 años, deberán pagar el importe correspondiente a la validez del título que les permite comercializar.

En Formentera no importa la tipología, ahí la primera plaza cuesta 70€ y se va incrementando un 5% desde el importe de la última plaza adquirida.

 

Procedimiento para obtener una licencia turística en las Islas Baleares

Como sucede en el resto de comunidades autónomas, la manera de formalizar la solicitud para obtener una licencia, plaza o permiso para comercializar alojamientos turísticos es por medio de una Declaración Responsable.
Se entiende por Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) el documento mediante el que a persona interesada en comercializar sus alojamientos, manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple los requisitos establecidos en la normativa vigente para iniciar el ejercicio de una actividad turística, que dispone de la documentación que lo acredita y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el periodo para el que le es emitida la licencia.
Dicho documento faculta, a quien lo presenta, a iniciar la actividad siempre que en el mismo momento de la formalización de la DRIAT los declarantes ya cumplen todos los requisitos exigibles.

 

Cómo presentar la DRIAT en Baleares

Para presentar la declaración de responsabilidad en las Islas Baleares existen dos métodos, solo uno si eres persona jurídica, que es telemáticamente:

A. Presentación telemática: si eres persona jurídica (sociedad mercantil o una asociación) tendrás que utilizar esta opción, si eres persona física, también podrás presentar el formulario para la declaración responsable online, siempre y cuando dispongas de firma electrónica y la forma de probar tu identidad en la sede online, además de disponer de un visor de PDF.

2. Presentación física:  podrás presentar los documentos dirigidos a los órganos de la administración autonómica en cualquiera de sus oficinas de registro, siempre y cuando la norma no establezca lo contrario.

También puedes enviar la documentación por correo postal. En este caso, deberás presentar los documentos en un sobre abierto, para que el personal de la oficina de Correos pueda indicar, mediante el sello oficial, el lugar, la fecha y la hora exacta en que se ha efectuado el registro, datos que también quedarán anotados en el resguardo justificativo de la presentación.

Junto con la DRIAT, tendrás que prsentar la siguiente documentación:

1. Acreditación de la personalidad (DNI, pasaporte o NIE) y de la representación de la persona declarante (autorización o poder reconocido)
2. Certificado acreditativo de la adquisición de las plazas turísticas
3. Certificado municipal acreditativo de estar en zona apta y de que no se ha superado el número máximo de plazas en el municipio
4.  Certificado de empadronamiento del propietario, en caso de comercialización de vivienda principal
5. Documentación acreditativa de que en la comunidad de propietarios se permite la comercialización turística
6. Modelo del plan de modernización y calidad ( Anexo 6 del decreto 20/2015) para las estancias turísticas
7. Justificante del Pago de las correspondientes tasas

Adicionalmente, es posible que la normativa de cada isla, solicite documentación adicional, en el caso de Formentera, hay que presentar además documentación que acredite las buenas prácticas mediante un Plan de calidad con los requisitos indispensables y evaluables para garantizar la calidad y buenas costumbres de los explotadores de la vivienda.

El efecto inmediato de una DRIAT bien tramitada comporta la inscripción de oficio en el Registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos.

Las multas para las estancias turísticas en viviendas de uso residencial que publiciten y comercialicen sin permisos, oscilan entre los 20.000 y 40.000 euros

 

Particularidades

Desde el 11 de febrero de 2022, (Decreto Ley 3/2022, de medidas urgentes para la sostenibilidad y circularidad del turismo) y durante los próximos 4 (cuatro) años, no es posible la adquisición de plazas turísticas en las islas de Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera.  

Las multas para las estancias turísticas en viviendas de uso residencial que publiciten y comercialicen sin permisos, oscilan entre los 20.000 y 40.000 euros

 

Nota: Esta guía ofrece una visión general y puede estar sujeta a cambios conforme a las actualizaciones de la normativa. Es recomendable consultar las fuentes oficiales, como el Boletín Oficial de la comunidad autónoma, para obtener la normativa vigente y cualquier modificación posterior.

 

Tanto si ya trabajas con alquiler vacacional como si tienes interés en profesionalizarte, aquí tienes esta guía para gestionar alquiler vacacional desde cero en la que AvaiBook te muestra todo lo que has de tener en cuenta para gestionar de 10: