Licencia para alquiler vacacional

España es el segundo país de Europa donde hay registrado un mayor número de estancias en alquileres vacacionales, según la oficina de estadística de la Unión Europea.

La profesionalización del mercado de alquileres vacacionales en España es algo evidente y dentro de este contexto, surge como obligatoria la obtención de una licencia turística para operar de forma legal. Los requisitos para desarrollar esta actividad son ya similares a los de cualquier actividad turística, bien sea llevada a cabo por una persona física o por una persona jurídica.

Si tienes una propiedad que deseas alquilar como alojamiento turístico o vacacional, necesitas una licencia de alquiler turístico. Este artículo te proporciona una guía completa para conocer el proceso de cómo conseguir tu licencia de alojamiento turístico, desde cómo dar de alta una vivienda vacacional o costes asociados, hasta las normativas y regulaciones que rigen el alojamiento turístico en cada comunidad autónoma en España.

Así que si estás pensando en alquilar tu vivienda para uso turístico, continúa leyendo y descubre todo lo que necesitas saber acerca de las licencias de alquiler turístico en España.

¿Qué es una Licencia Turística y por qué es obligatoria?

Una licencia turística es un permiso otorgado por la Administración que autoriza a un propietario o gestor a alquilar su vivienda o parte de ella con fines turísticos.

Esta licencia tiene por objeto garantizar que la vivienda cumple con los estándares y regulaciones de alojamiento turístico necesarios para garantizar la seguridad y la calidad de la estancia de los viajeros. Sin una licencia turística válida, los propietarios o gestores se pueden enfrentar a multas y sanciones significativas además de poder perder el derecho a solicitar una licencia turística en el futuro.

Importancia de la licencia turística

La licencia turística, no solo tiene como objeto garantizar los estándares mínimos de la vivienda cara a los huéspedes, la licencia turística conlleva la revisión de una serie de requisitos fundamentales en la vivienda, un compromiso por mantener dichos requisitos y obligaciones por parte del explotador y el control de la actividad en lo que a rendimientos económicos y control de oferta supone.

El contexto de economía colaborativa en el que nacieron plataformas como Airbnb, ha tenido tanto éxito que los alojamientos turísticos están, desde hace mucho tiempo, al mismo nivel de demanda que los hoteleros. El control y la regulación han sido necesarios para garantizar un turismo de calidad y evitar la economía sumergida.

Desde enero de 2016, la mayoría de plataformas online (OTAs) piden a sus anunciantes el número de licencia turística en el proceso de alta de los anuncios de sus alojamientos con el fin de evitar fraudes.

Requisitos Generales para el Alquiler Vacacional

En España, la regulación de la vivienda se enmarca en la LAU (ley de arrendamientos urbanos), no obstante, la naturaleza de los alquileres vacacionales o pisos con fines turísticos, contemplan una serie de peculiaridades que no permiten ser regulados por una ley genérica. En ese sentido, la Administración optó por derivar las competencias normativas a cada comunidad autónoma y a día de hoy nos encontramos con tantas normas como comunidades autónomas, provincias y cabildos hay en España, del mismo modo, nos podemos encontrar con distintas nomenclaturas para definir los distintos tipos de «viviendas alquilables vacacionalmente», en función de cuanto tiempo pasan alquiladas, donde se encuentran situadas, quien las comercializa…

Algunos de los requisitos característicos de las viviendas de uso turístico son:

• Uso distinto al de vivienda habitual
• Se cede temporalmente para estancias inferiores a un mes (o dos meses según la comunidad autónoma)
• Ha de estar amueblado y con una serie de elementos que permitan hacer uso inmediato del inmueble.
• Se comercializa a cambio de un precio
• Utiliza plataformas online para su comercialización

Si la vivienda que quieres alquilar entra dentro de estos parámetros, lo primero que necesitas es solicitar una licencia de alquiler turístico. Al tratarse de un trámite burocrático y derivado a cada comunidad autónoma, hay que conocer qué documentación, qué requisitos y qué obligaciones van implícitas a la actividad, no solo para la obtención de la licencia turística sino para llevar a cabo la actividad en el tiempo:

1. Hay que conocer la normativa particular de la comunidad autónoma: existe un Decreto para cada comunidad y para cada tipología de alojamiento y modalidad alojativa; puede que no se exija lo mismo para regularizar el alquiler de un alojamiento en una propiedad horizontal en suelo rural, suelo urbano o suelo turístico. Las reglas para obtener y operar con una licencia turística pueden variar significativamente según la región. Del mismo modo, existen sentencias del Tribunal Supremo que modifican detalles de la norma, por lo que ésta está en constante evolución.
2. Una vez obtenida la licencia turística hay que registrar la actividad en el Registro de Turismo de la comunidad autónoma en cuestión. Algunas comunidades autónomas inscriben de oficio a los alojamientos una vez concedida la licencia turística, en otras ha de inscribirlas el propietario o gestor.
3. Documentación requerida para obtener la licencia turística o complementaria a esta: se deben presentar una serie de documentos que varían según la comunidad autónoma. Estos suelen contemplar pruebas de propiedad, certificados de habitabilidad o seguros de responsabilidad civil, entre otros. En algunas comunidades autónomas o en algunas tipologías de alojamiento, es necesario que intervenga un técnico para validar las características de la vivienda o la idoneidad de la misma.
4. Estándares de Calidad y Respeto: Una vez concedida la licencia es esencial mantener ciertos estándares de calidad en el alojamiento y garantizar el respeto y tranquilidad de los vecinos y la comunidad.
5. Costes asociados: La tarifa para obtener una licencia varía según la región, el tipo de propiedad y su capacidad. Es esencial consultar las tarifas específicas de la comunidad autónoma en cuestión.
6. Estar Actualizado: Las regulaciones y leyes cambian. Como propietario o gestor es necesario estar al tanto de cualquier actualización en las normativas y asegurarse de cumplirlas para evitar multas o sanciones. En este sentido es importante saber que existen Asociaciones de gestores de alquiler vacacional donde se incluye asesoramiento jurídico para que los asociados estén al tanto de cualquier cambio normativo.

Proceso de Obtención de la Licencia Turística

A no ser que tu comunidad autónoma te exija un informe técnico previo que analice las normas urbanísticas de la zona donde quieres llevar a cabo el alquiler vacacional de tu vivienda, lo normal es que el primer paso a dar sea presentar una Declaración Responsable, esta implica que conoces los requisitos exigibles a tu vivienda para el desarrollo de la actividad del alquiler vacacional y normalmente deberás adjuntar o tener disponibles para posible revisión documentos como:

• Licencia de primera ocupación o equivalentes
• Certificado energético
• Seguro de responsabilidad civil (obligatorio en algunas comunidades autónomas pero recomendable en cualquier caso)
• Documentación que acredite propiedad o derecho a explotar la vivienda
• Acreditación del pago de tasas como el IBI

La presentación de la Declaración Responsable puede llevarse a cabo de manera telemática, en el caso de las personas jurídicas suelen, de hecho, estar obligadas a realizar este trámite online, para las personas físicas suele facilitarse tanto la opción online como la presencial, no obstante, hay comunidades autónomas donde este trámite solo puede llevarse a cabo online y es importante que habilites la firma digital o dispongas de certificado digital para completar el proceso.

Tras la presentación de la documentación exigida, en la mayoría de CCAA se puede empezar a trabajar inmediatamente después con los alquileres vacacionales, publicar los anuncios en las OTAs (agencias online) y empezar a recibir reservas.

Imprescindible será hacer constar la actividad en el Registro de Turismo. Como comentamos previamente, algunas administraciones registran de oficio de manera inmediata, pero en otras habrá de ser el gestor o propietario quien deba realizar este trámite, en cualquier caso, es fundamental que el explotador de la vivienda sea consciente de la importancia de este trámite y se asegure de que su actividad consta en el Registro de su comunidad autónoma aunque tan solo se trate de una inscripción con carácter informativo.

Precio de la Licencia de Alquiler Vacacional

No existe una tarifa estándar para la obtención de la licencia turística.

En algunos ayuntamientos no hay coste alguno, en otros el coste oscila entre los 30€ y 120€, aunque es posible que a consecuencia de la documentación que hay que adjuntar o de los estudios técnicos exigidos en algunas comunidades autónomas o tipologías de alojamiento, el coste del trámite venga impuesto por la contratación de un técnico o algún documento como el certificado energético, el de idoneidad urbanística, etc. y esto haga que el coste por obtener la licencia turística se incremente.

Costes Adicionales

Asociada a la actividad del alquiler vacacional, existen los costes implícitos de conservación de la vivienda y en particular, destacaremos los costes asociados a la publicidad, promoción y costes de comisiones generadas por los canales de distribución. Estos gastos suelen ser deducibles en la mayoría de los casos, pero es importante que seas consciente de que, como con cualquier otra actividad económica, independientemente que seas, particular, autónomo, empresa o sociedad, habrás de declarar tus ingresos y justificar tus gastos deducibles.

Regulaciones por Comunidad Autónoma

Como hemos comentado, existen distintas variables en la consideración y clasificación de los alojamientos turísticos en función de las cuales aplicará una normativa concreta. Depende de lo saturada que esté la comunidad autónoma o zona en cuestión, se aplicarán requisitos más o menos estrictos, por ejemplo, en Baleares no se van a otorgar nuevas licencias hasta 2026 y en Madrid existe una clasificación urbanística por anillos que no ha estado exenta de polémica y que sigue vigente.

En esta guía hemos recopilado el proceso particular de cómo obtener una licencia para alquiler vacacional en:

Comunidad autónoma de Andalucía

Comunidad Valenciana

Comunidad autónoma de Galicia

Comunidad de Madrid

Comunidad autónoma de Cataluña

Comunidad autónoma de Aragón

Comunidad autónoma de Canarias

Comunidad autónoma de Baleares

Preguntas Frecuentes sobre Licencias Turísticas

¿Qué pasa si alquilo mi casa sin licencia turística?

El alquiler tu vivienda con fines turísticos sin la licencia correspondiente es una actividad ilícita y puede desencadenar complicaciones legales relevantes y multas de hasta 60.000€. Del mismo modo, alquilar sin licencia, podría llevar a la clausura de la actividad por tiempo indefinido.

¿Se necesita licencia turística para poner un piso en Airbnb?

Sí, plataformas como Airbnb o Booking.com piden un número de licencia para publicar los anuncios de los alojamientos, en caso de detectar un anuncio fraudulento, este anuncio puede ser retirado de la plataforma.