Locazione Turistica: guida per un investimento di successo nel settore dell’affitto breve

La locazione turistica è una forma di investimento che si sta facendo sempre più popolare, dovuto al boom negli affitti turistici degli ultimi anni, ed anche alla pubblicità che ne stanno facendo grandi piattaforme come ad esempio Airbnb, Booking o Rentalia.

Prima di addentrarsi però, è importante conoscere bene il settore turistico ed approfondire anche tutto ciò che ha a che fare con la normativa, le peculiarità contrattuali, ed infine gli adempimenti fiscali da rispettare.

In questo articolo faremo una panoramica sulla locazione turistica in generale, e cercheremo di farvi scoprire tutto ciò che c’è da sapere per avere successo nel mondo delle locazioni brevi.

Cos’è una locazione turistica e che differenza c’è con la casa vacanze?

Una locazione turistica viene definita come un contratto di affitto a breve termine, che solitamente non superiore ai 30 giorni. Il locatore concede al turista un diritto personale di godimento sull’immobile per un periodo limitato e in cambio di un corrispettivo in denaro. 

Nella locazione turistica inoltre, è presente il divieto di offrire servizi aggiuntivi all’ospite che non siano legati alla locazione. Sebbene sia possibile offrire un servizio di pulizia, ad esempio, o un cambio di biancheria, ma sempre alla fine del pernottamento, non sarà quindi possibile offrire altri servizi come visite turistiche o gastronomiche, colazione, noleggio di mezzi di trasporto, ecc.

La locazione turistica, essendo una semplice locazione, non ha l’obbligo di essere registrata come attività né di avere partita IVA, volendo si può gestire in regime di cedolare secca.

In ogni caso, consigliamo sempre di sottoscrivere con l’ospite un contratto di locazione turistica, ricordando che comunque non ha l’obbligo di essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate se non supera il 30 giorni.

A differenza della locazione turistica, nella modalità di casa vacanza è invece permesso offrire servizi aggiuntivi all’ospite, come ad esempio fornitura di biancheria, servizio di pulizia e cambio biancheria periodico, servizio colazione e assistenza ai turisti per l’acquisto di biglietti per attrazioni locali. Si tratta di un’azienda o un privato che offre servizi di ospitalità, e possono avere anche durata stagionale, quindi superiore ai 30 giorni. 

Spesso questi due termini vengono confusi, per questo è importante conoscere  che esistono delle differenze tra le due tipologie di alloggio sebbene entrambe le soluzioni offrono un’alternativa agli alberghi e ai bed & breakfast per chi cerca un soggiorno temporaneo, ma con caratteristiche e requisiti diversi anche a livello normativo.

Come aprire una locazione turistica

Come dicevamo, la gestione di una locazione turistica può essere un’ottima opportunità per sfruttare al meglio un immobile e generare un reddito extra. 

Per poterlo fare nel modo più corretto e sicuro, ti consigliamo di seguire questi passaggi e rispettare i requisiti che presentiamo di seguito nel rispetto della normativa:

1. Verificare che l’immobile sia idoneo per essere utilizzato come locazione turistica: è fondamentale assicurarsi, prima di cominciare, che l’immobile prescelto rispetti i requisiti di sicurezza, igiene e comfort, ed anche eventuali regolamenti condominiali o limitazioni urbanistiche. 
2. Effettuare la registrazione al Comune: è obbligatorio presentare una comunicazione al Comune in cui si trova l’immobile, indicando di voler avviare un’attività di locazione turistica. questo passaggio sarà diverso in base al Comune in cui ci troviamo, quindi è importante informarsi sulle procedure locali.
3. Apertura della partita IVA: è necessario aprire una partita IVA e registrarsi come impresa individuale o società nel momento in cui vengono gestiti più di 4 appartamenti in un anno.
4. Assicurazione: è consigliabile stipulare un’assicurazione per coprire gli eventuali danni o responsabilità civile verso terzi.
5. Comunicazione agli ospiti: è necessario informare gli ospiti del regolamento della casa che devono rispettare durante il soggiorno.
6. Redazione del contratto di locazione: è importante predisporre un contratto di locazione turistica adeguato, che rispetti le norme regionali e locali in materia, e che tuteli sia il locatore che l’inquilino.

Se lo desideri, puoi approfondire le informazioni in merito alla normativa sulle locazioni turistiche in Italia nel nostro articolo dedicato.

In ogni caso, consigliamo di consultare un esperto legale o un commercialista per ricevere assistenza e chiarimenti su eventuali dubbi riguardo alle normative per le case vacanze in Italia.

Una volta completati questi passaggi, è possibile iniziare a promuovere la propria locazione turistica su piattaforme online specializzate, siti web e social media. 

Ricorda di prestare particolare attenzione alla presentazione dell’immobile, alle fotografie e alla descrizione, per attirare un maggior numero di turisti e garantire un’esperienza di soggiorno soddisfacente.

Cos’è il contratto di locazione turistica

Come dicevamo, uno dei passaggi che consigliamo di effettuare in un’attività di locazione turistica, è quello di sottoscrivere sempre un contratto di locazione turistica con l’ospite.

Si tratta di un tipo particolare di contratto di locazione, che ha come obiettivo principale soddisfare le esigenze abitative temporanee per finalità turistica. Ed è uno strumento essenziale per garantire una corretta gestione degli affitti brevi e la risoluzione di eventuali controversie. 

Questo documento sarà un accordo consensuale tra le due parti: il locatore, ovvero il proprietario o gestore dell’immobile, e il conduttore, il turista che usufruisce dell’alloggio per un periodo limitato di tempo. E grazie a questo contratto, entrambi hanno la garanzia che i loro diritti e interessi siano tutelati durante il periodo di locazione.

In esso, troviamo specificati i termini e le condizioni che regolamentano il rapporto tra il proprietario e il turista, come ad esempio la durata del soggiorno, il prezzo, il deposito cauzionale e le modalità di pagamento. 

Include anche clausole che permettono a entrambe le parti di comprendere appieno le loro responsabilità e obblighi. In questo modo, il proprietario può garantire il corretto utilizzo del suo immobile, mentre il turista può godere del suo soggiorno in un ambiente sicuro e conforme alle normative vigenti.

Funzionamento della locazione turistica

In questo paragrafo vogliamo dettagliarti altri aspetti importanti della gestione di una locazione turistica.

Senz’altro una delle sue caratteristiche principali è la flessibilità. Grazie alle OTA, come ad esempio Airbnb, Rentalia o Booking, il proprietario o gestore può decidere liberamente il periodo di disponibilità dell’immobile, il prezzo e le condizioni di affitto turistico, mentre il turista può scegliere tra una vasta gamma di soluzioni abitative in base alle proprie esigenze e preferenze. 

In questo senso, è importante prestare la giusta attenzione a procedimenti come la promozione dell’immobile, ovvero la scelta delle OTA sulle quali pubblicizzarsi, e la cura dei dettagli come le descrizioni dettagliate e foto di qualità.

Oppure anche alla definizione di prezzi e condizioni di vendita. Bisogna stabilire un prezzo competitivo e in linea con il mercato e i competitors, tenendo conto dei costi di gestione e delle tariffe praticate nella zona.

Fondamentale anche la cura della comunicazione con gli ospiti, il fatto di essere sempre disponibile nel rispondere a messaggi e richieste da parte degli ospiti, prima e durante il soggiorno. Ed anche la gestione del check-in e check-out, cercando di organizzare il processo di accoglienza e di partenza degli ospiti, con la massima flessibilità e facilità nelle procedure.

La normativa delle locazioni turistiche

Come affermato in precedenza, per gestire nel modo migliore una locazione turistica, è fondamentale conoscere la normativa in vigore. 

Dobbiamo quindi sapere che la normativa delle locazioni turistiche varia a livello nazionale, in concreto, è regolata dalla legge 431/1998, articolo 1, lettera c.

Nell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 si definiscono le locazioni brevi o locazioni turistiche da parte di privati, e nell’art. 1 comma 595 della Legge n. 178/20 si specifica che hanno natura imprenditoriale se si tratta di più di 4 appartamenti.

È sempre importante informarsi sulle disposizioni specifiche della regione o comune in cui si trova l’immobile, e richiedere l’assistenza di un avvocato o commercialista se lo si ritiene necessario.

Se lo desideri, puoi approfondire le informazioni in merito alla normativa sulle locazioni turistiche in Italia nel nostro articolo dedicato.

In ogni caso, consigliamo di consultare un esperto legale o un commercialista per ricevere assistenza e chiarimenti su eventuali dubbi riguardo alle normative per le case vacanze in Italia.Con questa nostra guida sulla locazione turistica, speriamo di aver fornito informazioni utili e dettagliate per aiutarti a comprendere meglio questo tipo di affitto e come gestirlo correttamente.