Normativa case vacanze e locazioni turistiche in Italia: tutto quello che devi sapere

Se stai pensando di iniziare a lavorare nel settore turistico, sicuramente sai che non puoi farlo senza prima conoscere e comprendere tutte le normative e assicurarti degli adempimenti che devi rispettare per operare in modo legale.

Per questo motivo, abbiamo deciso di preparare un riassunto di tutto quello che c’è da sapere in merito, per facilitare la gestione è velocizzare l’inizio della tua attività. 

Come sai, il settore turistico è in continua espansione, quindi è senz’altro raccomandabile intraprendere un’attività di questo tipo in modo proficuo, e cercare di farlo nel rispetto delle leggi e normative per non incorrere in sanzioni.

 

Definizione e caratteristiche di una casa vacanze

Prima di tuffarci nelle normative, è utile capire la definizione e le caratteristiche di una casa vacanze e come gestirne una con successo. 

Si tratta di una struttura ricettiva extra-alberghiera, con la caratteristica principale di poter offrire servizi aggiuntivi all’ospite rispetto al semplice soggiorno.

L’alloggio adibito a casa vacanza può essere di molti tipi, ad esempio un appartamento, una villa, un agriturismo o un bed and breakfast, ed anche i servizi che si possono offrire sono molteplici, ad esempio una pulizia durante il soggiorno, un cambio di biancheria, escursioni, attività e visite turistiche, noleggio macchina, barca, o simili, trasporto, posto in spiaggia, ecc.

La casa vacanza, devi anche rispettare delle caratteristiche e requisiti tecnici che deve possedere l’immobile per poterlo utilizzare come tale, di solito fanno riferimento a regole tecniche, energetiche e igieniche, ma anche polizze assicurative.

Quest’attività, puoi effettuarla tu, oppure sottoscrivere un contratto con un gestore, detto anche Property Manager, che si occuperà di gestirla al posto tuo.

Se invece decidessi di farlo tu, potrai scegliere tra la modalità imprenditoriale e quella non imprenditoriale che approfondiremo di seguito e spiegheremo anche quali sono gli adempimenti corrispondenti.

 

Definizione e caratteristiche di una locazione turistica

C’è una differenza sostanziale tra la casa vacanza appena illustrata e la locazione turistica.

Quest’ultima infatti, presenta la caratteristica principale di non poter offrire nessun servizio aggiuntivo all’ospite che non sia legato alla locazione. È possibile quindi offrire una pulizia o un cambio di biancheria, entrambi alla fine del pernottamento, però non si possono offrire servizi come visite turistiche o gastronomiche, colazione, noleggio di mezzi di trasporto, ecc.

Inoltre, la locazione turistica, trattandosi appunto di una semplice locazione, non ha l’obbligo di essere registrata come attività né di avere partita IVA, in quanto si può tranquillamente gestire in regime di cedolare secca.

In ogni caso, è bene sottoscrivere sempre un contratto di locazione turistica con l’ospite per ogni prenotazione, anche se non ha l’obbligo di essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate se non supera il 30 giorni.

Per quanto riguarda le modalità di pagamento della locazione, è necessario sottolineare che se l’importo supera i 999€ deve obbligatoriamente avvenire con mezzi di pagamento tracciabili, e che caparre e cauzioni non sono obbligatorie.

 

Leggi e normative per case vacanze e locazioni turistiche in Italia 

Legislazione

La Legge n. 217/1983, articolo 6, è quella che definisce in Italia la normativa sulle case vacanza.

Anche se poi le disposizioni concrete vengono lasciate in mano alle Regioni, in accordo alla precedente legislazione. Il tutto viene poi trasmesso alle province, che coordinano con le leggi generali, anche se poi sono i singoli comuni che fanno le predisposizioni finali.

La disciplina che regola le strutture ricettive extra-alberghiere a scopo turistico è regolata dal decreto legislativo del 23 maggio 2011, n. 79, che stabilisce appunto il “Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo”.

E invece l’attività di locazione turistica è gestita e regolata a livello nazionale, con la legge 431/1998, articolo 1, lettera c.

Nell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 si definiscono le locazioni brevi o locazioni turistiche da parte di privati, e nell’art. 1 comma 595 della Legge n. 178/20 si specifica che hanno natura imprenditoriale se si tratta di più di 4 appartamenti.

Vengono rimandate al codice civile, art.1571 e seguenti, anche le normative sulle case vacanza nel caso in cui la regione non disponga di una legge a riguardo.

Adempimenti più importanti

Come accennato, uno degli apetti più importanti riguarda la registrazione dei contratti di affitto breve turistico. Se la durata della locazione è inferiore a 30 giorni all’anno, non è necessario registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate e si è esenti dall’imposta di registro. Tuttavia, per locazioni di durata superiore ai 30 giorni all’anno, è obbligatorio registrare il contratto e pagare le relative imposte.

Un altro adempimento da rispettare è l’invio della Schedina Alloggiati presso il Portale della Polizia detto anche Alloggiati Web. È obbligatorio trasmettere in questo modo i dati degli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo se si fermano più di una notte, se invece si fermano solamente una notte, bisognerà farlo entro 6 ore dal loro arrivo.

In base al comune di appartenenza, sarà anche prevista una diversa modalità di riscossione, presentazione e versamento dell’imposta di soggiorno.

È anche necessario farsi rilasciare il Certificato di prestazione energetica dell’edificio (APE), come stabilito dalla normativa europea. Verrà effettuato un sopralluogo da un ingegnere, geometra o architetto che poi trasmetterà la misurazione telematicamente alla regione.

Per ultimo, la normativa stabilisce che è obbligatorio stipulare una polizza assicurativa conto terzi, per proteggersi da eventuali danni degli ospiti o da qualunque cosa che possa succedere durante il soggiorno.

Documentazione necessaria

Per aprire una casa vacanza, devi considerare da un lato quali sono gli aspetti di gestione più importanti, che ti faranno ottenere la massima redditività della tua attività, e dall’altro lato, quali sono tutti i documenti che devi presentare per la sua apertura.

Li riassumiamo di seguito: 

• Aprire partita IVA e scegliere il regime fiscale in cui operare;
• Effettuare la registrazione presso il Registro delle Imprese della Regione di residenza;
• Richiedere l’autorizzazione al Comune di residenza mediante invio della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A);
• Comunicare al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) l’inizio dell’attività e l’eventuale sospensione o termine definitivo della stessa;
• Accreditare l’immobile come struttura ricettiva presso la Questura;
• Iscrizione alla gestione commercianti Inps;
• Iscrizione in Camera di Commercio, al registro delle imprese;
• Comunicare alle autorità competenti per il territorio, i flussi turistici;
• Rispettare i requisiti strutturali e igienico-sanitari;
• Verifica del possesso delle certificazioni amministrative;
• Certificato Di Prestazione Energetica;
• Inviare la comunicazione del listino prezzi all’autorità competente;
• Pubblicare il listino prezzi nella lista di riferimento;
• Segnalare alla Questura la presenza degli ospiti. Entro 24 ore dall’arrivo di un ospite, attraverso il portale online AlloggiatiWeb;
• Imposta di soggiorno;
• Stipulare obbligatoriamente il contratto d’affitto se il soggiorno è superiore ai 30 giorni, e registrazione presso l’Agenzia delle Entrate con Modulo RLI;
• Rilasciare regolare fattura a seguito di ogni pagamento ricevuto;
• Dichiarare i redditi utilizzando il Modello Unico per redditi da locazione come impresa.

Si consiglia in ogni caso di consultare un esperto legale o un commercialista per ricevere assistenza e chiarimenti su eventuali dubbi riguardo alle normative per le case vacanze in Italia.

 

Gestione imprenditoriale delle case vacanze

Il lavoro che comporta la gestione di una casa vacanze non è poco, né semplice, e riteniamo debba essere senz’altro una vocazione per l’ospitalità.

Comprende vari compiti, dal momento in cui si inserisce la struttura in un portale, fino al momento del check-out degli ospiti. Oltre a tutto questo, ci sono tutti gli incassi da effettuare e gli adempimenti da rispettare di cui stiamo parlando in questo articolo.

Per questi ed altri motivi, riteniamo assolutamente fondamentale che un gestore si appoggi ad un software di gestione come AvaiBook, per automatizzare più lavoro possibile ed ottimizzare il suo tempo.

Analizziamo ora le diverse modalità di gestione delle case vacanze che esistono in Italia, in concreto la imprenditoriale e quella non imprenditoriale, per comprenderne le differenze.

Come è logico, la gestione imprenditoriale richiede un maggiore impegno in termini di adempimenti fiscali e amministrativi rispetto alla gestione non imprenditoriale.

Possiamo applicarla in due casi:

1. Obbligatoriamente quando si possiedono e si gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune. 
2. Non obbligatoriamente se si gestiscono meno di tre unità nello stesso comune ma non si vuole sottostare ai vincoli imposti dalla gestione non imprenditoriale.

Riguardo questo secondo punto, molti proprietari o gestori di meno di tre unità, scelgono comunque la forma imprenditoriale perché altrimenti potrebbero essere soggetti a chiusure minime obbligatorie con conseguente perdita di guadagni.

Per le case vacanza gestite in modo imprenditoriale, gli adempimenti fiscali ed amministrativi sono tutti quelli descritti nel precedente paragrafo.

 

Gestione non imprenditoriale delle case vacanze

Possiamo affermare che una delle grandi differenze tra la forma imprenditoriale e non imprenditoriale è l’“occasionalità“. In poche parole, chi gestisce in forma non imprenditoriale dovrebbe farlo solo per poche settimane l’anno, e non dovrebbe essere la sua forma principale di guadagno, ma può comunque offrire gli stessi servizi.

Come dicevamo, la forma non imprenditoriale può essere utilizzata da chi possiede e/o gestisce meno di tre unità immobiliari nello stesso comune. Gli adempimenti fiscali e amministrativi sono meno, ma è comunque importante comprenderli e rispettarli.

In questo caso, non sarà quindi necessaria l’apertura della Partita IVA, ma è importante emettere ricevuta di pagamento agli ospiti che attesti l’avvenuto pagamento. 

Saranno invece obbligatorie la Dichiarazione di Notorietà e l’invio dei dati degli ospiti al Portale Alloggiati Web della Polizia, nonché la dichiarazione dei redditi derivanti dall’attività.

In tutti i casi è importante assicurarsi che la struttura rispetti i requisiti strutturali e sanitari previsti dalla normativa vigente, anche se la gestione è non imprenditoriale, e consultare un esperto legale o un commercialista.