Modelo 21 RFI para Alojamento Local

Se geres um Alojamento Local em Portugal, sabes que uma das obrigações fiscais é o modelo 21 RFI. Este documento existe para evitar a dupla tributação sobre os rendimentos pagos a não residentes em Portugal.

Neste artigo, vamos explicar tudo sobre o modelo 21 RFI, como preenchê-lo e quando deve ser entregue. Para que possas garantir que o teu negócio está em conformidade com todas as obrigações fiscais do Alojamento Local, sugerimos que descarregues grátis a seguinte checklist:

O que é o Modelo 21 RFI?

O modelo 21 RFI é um documento da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) que permite a aplicação de convenções para evitar a dupla tributação. Ou seja, evita que os rendimentos pagos a não residentes sejam tributados tanto em Portugal quanto no país de residência do beneficiário.

Especificamente no setor do Alojamento Local (AL), o modelo 21-RFI é fundamental para os proprietários de alojamento local que desejam evitar a dupla tributação sobre rendimentos obtidos através de plataformas internacionais como a Booking. Este modelo é uma ferramenta para comunicar às autoridades fiscais portuguesas os rendimentos obtidos no estrangeiro, permitindo assim uma tributação justa e evitando que pagues impostos duas vezes sobre o mesmo rendimento. A sua utilização correta pode resultar em poupanças significativas e numa gestão fiscal mais transparente do teu alojamento local.

Para saberes como podes otimizar a tua eficiência na gestão financeira do teu negócio acede a um dos artigos do nosso Blog que dá a conehcer a importância do módulo de faturação integrado com o channel manager e PMS e assim, conseguires fazer toda a tua gestão apenas num lugar.

Quem deve preencher o Modelo 21 RFI em Alojamento Local?

O modelo 21 RFI deve ser preenchido pelos beneficiários de rendimentos que sejam não residentes em Portugal, mas que tenham direito à isenção ou redução da taxa de imposto com base em convenções para evitar a dupla tributação.

Este procedimento é comum entre proprietários estrangeiros de alojamento local que recebem rendimentos do arrendamento de imóveis em Portugal e querem garantir uma taxa reduzida de retenção na fonte. Além disso, proprietários que operam através de OTAs, como Airbnb, Booking.com e Vrbo, também podem precisar do modelo 21 RFI para garantir a correta tributação dos seus rendimentos.

O modelo 21-RFI não precisa de ser autenticado pelas autoridades tributárias competentes. Deve estar devidamente preenchido pela entidade pagadora dos rendimentos e assinado pelo titular dos rendimentos obtidos em Portugal, anexando a este respectivo documento o certificado de residência fiscal.

Como obter o Modelo 21-RFI e certificado de residência fiscal das diferentes OTAs?

Se és gestor de alojamentos turísticos por certo que trabalhas com diferentes OTAs (empresas internacionais). Ao receberes uma reserva de uma destas plataformas, existe uma comissão associada, ou seja, um pagamento da tua parte a esta entidade internacional por determinada reserva ter vindo a partir desse canal. A dupla tributação deste pagamento é evitada através do modelo 21-RFI. Assim, é importante que todos os anos certifiques que as OTA’s com quem trabalhas têm este documento disponível.

Modelo 21-RFI da Airbnb

A Airbnb disponibiliza o modelo 21-RFI e o certificado de residência fiscal na sua plataforma através do seguinte link: Modelo 21-RFI Airbnb 2025.

Modelo 21-RFI da Booking.com

O documento está disponível na extranet desta OTA, na secção Finanças e o certificado de residência fiscal é enviado por e-mail no ínicio de cada ano.

Modelo 21-RFI de outras OTAs como a Vrbo

Para plataformas como a Vrbo, é necessário solicitar estes documentos diretamente através dos canais de suporte ao cliente.

As plataformas geralmente fornecem o formulário parcialmente preenchido. No caso do Airbnb e da Vrbo, deverás completar a secção VI com o teu nome e Número de Identificação Fiscal (NIF). Para a Booking.com, o formulário pode já estar totalmente preenchido, sendo apenas necessário verificares que os dados estão corretos.

Entrega e arquivo do Modelo 21-RFI em Alojamento Local

Depois de preencheres o modelo 21-RFI e anexares o Certificado de Residência Fiscal da plataforma, não precisas de os submeter de imediato à Autoridade Tributária. Guarda estes documentos junto com o resto da documentação do teu Alojamento Local. Se a Autoridade Tributária os solicitar, terás de apresentá-los. Lembra-te de renová-los anualmente para garantir que continuam válidos.

Gerir um Alojamento Local em Portugal implica cumprir diversas obrigações fiscais, e o modelo 21-RFI é uma delas. Este documento é essencial para evitar a dupla tributação sobre comissões pagas a plataformas internacionais como a Airbnb, Booking.com e Vrbo, garantindo que não pagas impostos indevidamente.

Mas sabemos que a gestão fiscal do teu alojamento local pode ser complexa e demorada. Com a AvaiBook, podes automatizar tarefas essenciais, gerir reservas e manter toda a documentação organizada de forma simples e eficiente.