Simulador de impostos para alojamento local

 

Com o crescimento do setor do alojamento local em Portugal, muitas pessoas têm optado por arrendar os seus imóveis num regime de curta duração. No entanto, junto com as oportunidades, vêm as obrigações fiscais que precisam ser cumpridas rigorosamente.

Entender estas obrigações fiscais associadas ao alojamento local é fundamental para todos os proprietários e gestores deste tipo de negócio em Portugal. Apenas com esta informação é possível tomar uma decisão consciente se deves iniciar um negócio de arrendamento de curta ou longa duração, ou seja, se o negócio de Alojamento Local compensa. Este artigo oferece uma visão abrangente sobre como calcular e gerir os impostos aplicáveis, utilizando uma ferramenta indispensável – um simulador específico para alojamento local.

Regimes fiscais em alojamento local

Os regimes fiscais disponíveis neste setor são o regime simplificado e o regime de contabilidade organizada. Cada um do regime pode ser escolhido de acordo com as necessidades de cada proprietário ou gestor.

Regime simplificado

Este regime simplificado de IRS implica que os rendimentos anuais da atividade não ultrapassem os 200.000 € brutos. Neste regime, existem 3 taxas possíveis:

• 15% para estabelecimentos de alojamento local da modalidade de estabelecimento de hospedagem ou hostel;
• 35% para alojamentos da modalidade de apartamento ou moradia
• 50% para estabelecimentos de alojamento local localizados em zonas de contenção.  

Esta percentagem da receita bruta é considerada como lucro tributável sobre o qual incide o IRS. É ideal para pequenos proprietários pois tem menos burocracia e é baseado em um coeficiente fiscal.

Regime de contabilidade organizada

O regime de contabilidade organizada implica a contratação de um Contabilista Certificado e todas as receitas e despesas são contabilizadas para calcular o lucro que é tributável. Este regime é obrigatório para empresas com maior volume de faturação – com rendimentos superiores a 200.000 €/ anuais – e permite deduções específicas. É um regime mais complexo.

 

Categorias de IRS e que impactos tem no negócio de alojamento local

O Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) é o imposto que incide sobre os rendimentos dos cidadãos em Portugal. Para quem explora um negócio de alojamento local (AL), é fundamental entender as categorias de IRS e como elas podem impactar a tributação dos rendimentos obtidos com essa atividade.

Categoria B: Rendimentos Empresariais e Profissionais

A Categoria B do IRS engloba os rendimentos provenientes de atividades empresariais e profissionais, incluindo o alojamento local.  Quando um proprietário regista a sua atividade de AL, os rendimentos gerados pela exploração do imóvel são tributados nesta categoria.

Este regime é caracterizado pela aplicação de um coeficiente que determina o rendimento tributável, simplificando a declaração fiscal, mas limitando as deduções possíveis a um valor pré-definido, sem considerar todas as despesas reais incorridas.

Categoria F: Rendimentos Prediais

A Categoria F refere-se aos rendimentos prediais, ou seja, aos rendimentos obtidos pela exploração de imóveis, nomeadamente rendas de arrendamento. No contexto do alojamento local, esta categoria pode ser aplicável se o proprietário optar por alugar o imóvel por períodos longos. A tributação nesta categoria permite a dedução de várias despesas associadas à manutenção e conservação do imóvel, oferecendo uma possibilidade de redução do rendimento tributável mais alinhada com as despesas reais.

Qual é a Melhor Opção?

A escolha entre declarar rendimentos na Categoria B ou F depende de vários fatores, incluindo o volume de rendimentos, as despesas associadas à atividade e o nível de complexidade administrativa que o proprietário ou gestor está disposto a gerir.

Para pequenos proprietários (que possuem um ou dois imóveis para AL e que desejam simplicidade) a Categoria B pode ser a melhor opção, especialmente se pretendem evitar a complexidade da contabilidade organizada.

Para proprietários ou gestores com vários Imóveis ou receitas elevadas, a Categoria F, com a possibilidade de optar pelo regime simplificado ou de contabilidade organizada, pode oferecer mais benefícios fiscais, especialmente quando as despesas são significativas pois poderão ser deduzidas.

 

O IVA no Alojamento Local

O IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado) é um imposto que incide sobre a prestação de serviços e a venda de bens em Portugal e a sua aplicação varia conforme diversos fatores, incluindo o volume de negócios. É importante entender as condições de isenção e como proceder com a declaração deste imposto para otimizar a carga fiscal.

Isenção de IVA

Muitos proprietários de Alojamento Local optam pelo regime de isenção ao abrigo do Artigo 53.º do Código do IVA (CIVA), que permite a isenção do IVA para pequenos empresários ou profissionais cujo volume de negócios anual não ultrapasse os 10.000€. Neste regime os proprietários não cobram IVA aos seus hóspedes o que simplifica a gestão fiscal, mas significa que também não podem deduzir o IVA suportado nas suas despesas relacionadas com a atividade (ex.: manutenção, serviços de limpeza, etc.).

Esta isenção representa uma vantagem significativa, pois reduz a complexidade administrativa e os custos fiscais para os proprietários de pequenos alojamentos locais. Contudo, é essencial manter-se atualizado sobre as alterações legislativas que podem afetar este limiar de isenção e as obrigações declarativas associadas.

Regime normal de IVA

Este regime aplica-se em negócios com um volume anual superior a 10.000 € ou que, por opção, pretendem deduzir o IVA das suas despesas. Nestes casos, a prestação de serviços de Alojamento Local está sujeita à taxa reduzida de IVA de 6%. Esta taxa aplica-se às receitas provenientes do alojamento em si e para serviços adicionais, como pequeno-almoço, transportes, eventos ou outras atividades turísticas, a taxa é de 23%.

No regime normal de IVA, os proprietários ou gestores, podem deduzir o IVA suportado nas despesas diretamente relacionadas com a atividade do AL, como serviços de manutenção, aquisição de materiais e outros custos operacionais. A taxa de IVA aplicável a estas despesas é, normalmente, de 23%, o que significa que pode fazer sentido optares pelo regime de normal de IVA.

É importante mencionar que os negócios com regime de contabilidade organizada são obrigados a liquidar e entregar o IVA ao Estado. Assim, o IVA é cobrado aos hóspedes sobre o preço do alojamento e os serviços adicionais e é deduzido o IVA pago nas despesas relacionadas com a atividade.

 

Simulador de impostos para Alojamento Local

Para facilitar a gestão fiscal do teu alojamento local, criámos um simulador online bastante útil que permite estimar os teus pagamentos fiscais com base nas receitas do teu negócio.

Este tipo de ferramenta é particularmente valiosa para proprietários ou gestores de alojamento local que optam pelo regime simplificado, pois permite uma visão clara do impacto fiscal na atividade.